Horst Urban
BZÖ Linz - Referent für Wohnen, Sicherheit und Senioren
Richtungweisende Gerichtsentscheidung
Seit mehr als einem Jahrzehnt beschäftige ich mich mit dem Thema Wohnen und den damit verbundenen Kostensenkungspotentialen. Über die rechtliche Auseinandersetzung der „IGWD“ (Interessengemeinschaft Wohnungseigentum Dornach) mit Gemeinnützigen WBG EIGENHEIM bzgl. fehlender Nachweise über die Verwendung zeckgebundener Reparaturrücklagen haben die OÖN oft berichtet.
Schon unter Erich Haider als Wohnbaulandesrat waren die Zustände für Wohnungsmieter- und Eigentümer mehr als unbefriedigend. Als Herr Haider seine LR Position einnahm, übermittelte er den OÖN in einer Aussendung unter dem Titel: „Land zieht Kostenbremse bei Wohnungsgesellschaften“ seine Maßnahmen gegen die fortschreitende Teuerung beim Wohnen. Der Artikel erschien am Samstag, dem 11. April 1998. Darin wies der LR darauf hin, dass die Gemeinnützigen Oberösterreichs über Rücklagen in Höhe von öS 8 Mrd verfügen und er dafür sorgen wird, dass dieses Kapital eingesetzt wird um Wohnen günstiger zu machen. Alles was der Herr Landesrat Haider damals ankündigte wurde nie verwirklicht.
Nun liegt mir auch ein Rechnungshofbericht mit der Nummer: GZ 860.090/002-53-1/09 vor, der ein vernichtendes Urteil über die Gemeinnützigen enthält. Alles, was damals Herr Haider aufzeigte, allerdings nur ein einziges Mal, dann hatten ihn seine Apparatschiks in den Chefetagen der WBG’s mit Sicherheit zurückgepfiffen, findet sich als massive Kritikpunkte im RH Bericht, elf Jahre später wieder.
Sein Nachfolger im Amt, Wohnbaulandesrat Kepplinger, übermittelte den OÖN regelmäßig Informationen darüber, dass Wohnen immer teurer wird. Dieser Heuchler! Er hätte es doch in der Hand gehabt, genau so wie es Haider in der Hand gehabt hätte, das zu ändern. Wie weit das enorme Kapital noch vorhanden ist, nachdem die risikoreichen Spekulationen in allen Finanzbereichen aufgeflogen sind, müßte umgehend einer weiteren Kontrolle durch den Rechnungshof unterzogen werden.
Ein Beispiel: Das Objekt Dornacher Straße 6 & 8 mit 48 Eigentumswohnungen ist völlig ident mit Objekt Dornacher Straße 10 & 12. Dennoch beträgt der Unterschied allein in den Verwaltungskosten jährlich mehr als € 4.200,--. Das Haus 6 & 8 wird von einer nicht gemeinnützigen Verwaltung betreut, die den Gesetzen des freien Marktes unterliegt. Hingegen wird das andere Haus von der „Gemeinnützigen WBG EIGENHEIM“ verwaltet, die keinem Wettbewerb unterliegt und daher jedes Jahr die Verwaltungskosten bis an jene Grenze ausschöpft, die der Bundesminister für wirtschaftliche Angelegenheiten (ÖVP jährlich neu festsetzt. Diese Festsetzung geschieht, wie der RH Bericht äußerst kritisch anmerkt, ohne dass dafür Kalkulationen von den Gemeinnützigen vorgelegt werden müssen. Der Revisionsverband der Gemeinnützigen verwies auf Anfrage lediglich darauf, daß seine Gewichtung ein Verhältnis von 80% Personal- und 20% Sachkosten ergeben habe. Alleine die Bezüge der Führungskräfte liegen in ihrer Höhe über Ministern, Nationalräten und zum Teil über dem Bundespräsidenten. Gemäß dem RH Bericht müßte man den Gemeinnützigen bis auf wenige „Weiße Schafe“ die Gemeinnützigkeit entziehen.
Abgesehen davon sind allein in OÖ 30! Gemeinnützige tätig. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bestimmt in § 3 Zf 1 steht: „Die Bauvereinigung muß einem Bedarf entsprechen“ Im selben § Zf 2 kann man lesen: Ein Bedarf ist als gegeben anzunehmen, wenn in dem örtlichen Geschäftsbereich der Bauvereinigung eine Nachfrage nach Wohnungen besteht und diese nicht durch bestehende gemeinnützige Bauvereinigungen befriedigt werden kann.“ In Linz stehen nach offiziellen Angaben 7000 Wohnungen leer, aber allein in Linz sind sechzehn (16) Gemeinnützige gemeldet. Diese dienen in erster Linie als Versorgungseinrichtungen für rote und schwarze Funktionäre, denn Bedarf liegt ja wohl nicht vor, der eine derartige Ansammlung von WBG’ rechtfertigt!
Nun zum eigentlichen Thema;
Seit nunmehr 12 Jahren versuchen die Eigentümergemisnchaften von 20 Objekten in Dornach, die von der Gemeinnützigen Genossenschaft EIGENHEIM verwaltete werden, Aufklärung über den Verbleib von mindestens € 2,5 Mio Reparaturrücklage zu erhalten.
Zuerst wurde massiv gemauert. Nach der Gründung des Vereins IGWD (Interessengemeinschaft Wohnungseigentum Dornach) und Beiziehung der SPÖ nahen Mietervereinigung legte die Genossenschaft Unterlagen vor, die bei genauer Prüfung sich als weitgehend unbelegbar, z. T sogar als manipuliert erwiesen.
Wegen nicht erbrachter Nachweise über die ordnungsgemäße Verwendung des zweckgebundenen Sondervermögens der Wohnungseigentümer - die Genossenschaft gab zu das Geld in ihr Umlaufvermögen genommen zu haben - kam es nach massiven Protesten der Wohnungseigentümer und laufenden medialen Berichten in den OÖN beim damaligen LR für Wohnbau, Erich Haider, zu einem Vergleich über öS 10 Mio, sowie einer Nachverzinsung in Höhe von öS 5 Mio.
Der Vergleich wurde ein Jahr später auf gesetzwidrige Weise vom Revisionsverband gekippt. Dass der Wohnbaulandesrat und sein Hofrat Pentz, sowie die Genossenschaft daran im Hintergrund beteilig waren, kam im Zuge der Gerichtsverhandlung ans Licht.
Nun ist die Sachlage endlich gerichtlich geklärt.
Dass dieser Prozess überhaupt geführt werden konnte ist Frau Ursula Haubner zu verdanken, die in ihrer Zeit als Sozialministerin den SPÖ nahen VKI (Verein für Konsumenteninformation) motivieren konnte, die Verfahrenskosten zu übernehmen. Frau Haubner gebührt dafür höchster Dank. Damit ist einmal mehr deutlich gemacht wer politisch die soziale Kompetenz innehat.
Die SPÖ jedenfalls nicht!
Sechs Jahre nach Einbringung der Klage gab das Gericht dem Klagebegehren in allen Punkten recht und begründete das Urteil auf 32 Seiten in eindrucksvoller Weise!
Beispielweise geht das Erstgericht folgerichtig von der nach wie vor aufrechten Rechtswirksamkeit des im Jahr 1998 im Beisein des damaligen Landesrates für Wohnbau Erich Haider und seinem Hofrat Hartmut Pentz ausgehandelten Vergleich über öS 10 Mio (€ 726.728,00) aus.
In der Begründung verweist das Gericht auf Dokumente, wie die Chronologie des Landesrates Erich Haider und das KPMG Gutachten, das er als LR mit einem Kostenaufwand von öS 1,8 Mio erstellen lies und es dann benutzte um seine Zusage zur Prozessfinanzierung zurück zu ziehen, obwohl dieses Gutachten nicht belegbare Fehlbeträge in Millionen Höhe auflistet, die auf nicht nachweisbare, nicht plausible und fehlende Belege zurückzuführen sind.
Das Gericht verweist auch darauf, dass zwischen der in der IGWD organisierten Eigentümergemeinschaft und der Genossenschaft durch Mitwirkung der Mietervereinigung ein Verjährungsverzicht festgelegt worden ist.
Eine weitere Feststellung durch das Gericht ist die auch oberstgerichtlich bereits festgelegte Verpflichtung des Verwalters, einen lückenlosen, belegten Nachweis über die Rücklagen des zweckgebundenen Sondervermögens der Eigentümergemeinschaften für den gesamten Zeitraum der Verwalterschaft zu führen.
In den Verhandlungen, insbesondere den letzten vier im Spätherbst 2009, wurde das ganze Ausmaß des Belegnotstandes der EIGENHEIM deutlich. Eine lückenlose Rechnungslegung, wie es der OGH (Oberste Gerichtshof) fordert, kann die „Gemeinnützige Genossenschaft“ nicht einmal im Ansatz erfüllen.
Dass es sich bei der EIGENHEIM um keinen Einzelfall handelt ist aus meinen Ausführungen oben ersichtlich. Insofern ist diese Urteil richtungweisend, weil auch andere Genossenschaften kaum in der Lage eine lückenlose Rechnungslegung, beginnend mit dem Verwaltungseintritt nachzuweisen. Nun haben auch Betroffene anderer Genossenschaften die Möglichkeit diesen Nachweis einzufordern und im Nichterbringungsfalle zu klagen..
Das BZOÖ wird daher auch weiterhin im Parlament, auf Landes- und Bezirkseben daran arbeiten, Mißstände im Wohnungs(un)wesen abzustellen um dem einstmaligen Motto, auf dem die Gemeinnützige Wohnunswirtschaft uner Kaiser Franz Josef gegründet worden ist, wieder Geltung zu veschaffen- Leistbares Wohnen für jeden Bürger!
